房地产债市硬汉，华南有雅居乐，华东有中骏。这两家房企与其他民企的债务压力是一样的，但仍坚持兑付，共同点是创始人的坚持。不同的地方在于，雅居乐有不少优质资产在这次流动性危机中起了关键作用；中骏创始人黄朝阳个人在泉州有民间资本人脉，一直贯穿于中骏投资拿地与漫长的偿债周期。不过这一点，其本人从未在公开场合谈论过。值得关注的是，中骏近两年将投资结构从三四线城市往一二线、强二线城市调整。

中骏能够与境外财团达成融资协议，也并非一蹴而就，而是经历长达半年的谈判周期。今年4月，中骏在投资者会议上透露，该公司正与银行洽谈两笔今年有偿债压力的两笔美元债再融资事宜，其中，一笔原始本金为2.5亿美元，还有剩余1.4亿美元应于7月份偿还；2024年9月到期另一笔4.5亿美元债，今年3月份应分期偿还10%本金，为近4000万美元，另外15%将近6000万美元的本金应于9月份支付。实际上，中骏自今年年初已尝试与境外金融机构达成债务展期、置换等动作。

复盘中骏的化债之路，可以用异常艰难来总结。但凡黄朝阳一念之差，都会让中骏加入债务逾期大军。

2022年，中骏累计偿还境内外公开债务近115亿元，这一年，中骏权益销售490.1亿，但流动性趋紧。中骏2022年的流动负债总额比2021年几近翻倍；总资产减流动负债一项，2022年比2021年少了63亿，也可见其资本开支、短期负债等各项压力。

2022年，中骏总借款余额约为441.57亿元，比2021年年末约501.98亿元减少60.41亿元。其中，短期计息银行及其他贷款107.43亿元，优先票据及境内债券约39.6亿元。

截至2022年末，中骏一年内到期计息银行及其他贷款107.43亿元，比2021年末的86.89亿元增加20.54亿元，年内优先票据及境内债合计39.6亿元，比上年末66.19亿元减少26.6亿元。换言之，中骏2023年内将到期总债务余额约为147亿元。而2022年年末，中骏账上可动用的现金及现金等价物约91.2亿元，比上一年末约156.8亿元大幅度减少65.6亿元。其中，受限资金38.66亿元，已抵押存款20.31亿元。

流动资金无法覆盖到期债务，这是过去一年里民企普遍面临的困境。

但中骏积极通过抵押商业物业、增加资产抵押等内部手段推进债务置换。2022年，中骏抵押了估值128亿的投资物业，比2021年新增了约21亿；开发中的项目抵押估值497亿，比2021年的238亿翻番。

这一过程中，中骏通过抵押部分商业物业资产，获得了9亿抵押贷款，并于2023年1月发行了由中债增15亿公司债，还计划发行第二支中债增债券，但发行具体的时间并未透露。2022年9月，中骏以5600万元出售方隅集团70%股权。2022年12月，中骏与多家银行签署战略合作协议，累计授信额度超430亿。

坚持总有回报。2022年1月，中骏就抓住境外融资窗口期，成功增发于2024年到期的1.5亿美元债，票息5.95%。乘着2022年四季度中央密集推出政策助力房地产融资的东风，中骏进入首批中债增支持发债民企名单，并于2023年1月成功发行一笔15亿元中债增，期限为3年，票面息率4.1%。

虽然今年内偿债压力已大大减缓，但中骏2024年还面临包括5亿美元债、5.4亿元公司债以及若干离岸银行贷款在内的偿债压力，但债务久期结构渐趋合理。

黄朝阳的坚持

随着债务危机的解除，黄朝阳个人也收获了业内不少赞誉。诚然，企业发展路径与创始人有着千丝万缕联系。黄朝阳曾经透露自己有两个为之骄傲的30多年。一是与另一半持续30多年的婚姻生活；二是白手起家创业30多年，黄朝阳跟着公司移动过3个城市，搬过四次家。

“我们在做生意这件事情上，30年没打过官司，而且30年股东没变过，我们的合作者到现在从初始的创业到现在都没改变过。”黄朝阳这番话也能看出中骏背后的股东实力。能陪伴中骏从几十亿到千亿规模，股东们的投资定力也可见一斑。

2017年1月，中骏总部正式迁入上海中骏广场。黄朝阳称之为战略匹配与人才的匹配。据了解，目前中骏一线城市公司的总经理是清一色的“80后”。

中骏的安全着陆，给民企作出榜样的同时，也给自身留出了更宽广的发展空间。但后市不确定性也影响民企命运。比如6月销售承压。以中骏为例，该公司7月6日披露的6月营运数据显示，6月销售额30.09亿、销售面积约为23.98万平方米，同比分别减少50%、56%。2023年上半年，中骏销售200.84亿，同比减少了38%。

与大部分房企一样，中骏5月销售31.02亿，高于6月。只不过，中骏后面的路或许会比同行走得更顺一点。

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